Lightbox

Podsumowaniem książki jest przykładowy wzór uniwersalnej umowy, gwarantującej stronom symetryczną współpracę, ze znacznie zmniejszonym ryzykiem pominięcia istotnych punktów w trakcie negocjacji klient - architekt.

Uniwersalność tego wzoru pozwala podpisać diametralnie różne kontrakty nawet na bliźniaczo podobne do siebie typy zleceń. I można to zrobić dla niemal każdego typu obiektów od domku jednorodzinnego zaczynając na spektakularnych zamówieniach o wielomilionowych budżetach kończąc.

Zawarty i omówiony w książce wzór umowy został w 2006 roku przyjęty przez Izbę Architektów RP jako rekomendowany wzór umowy o wykonanie projektu architektonicznego.

Druk umowy gotowy do podpisania przez architekta i inwestora - w formie licencyjnego wydawnictwa - można nabyć w Okręgowych Izbach Architektów. Biura OIA znajdują się we wszystkich miastach wojewódzkich.

Egzemplarz prezentacyjny umowy w formacie pliku PDF dostępny jest na stronie www Izby Architektów oraz zamieszony w książce „A…symetria umowy”, która stanowi jednocześnie obszerny komentarz do tejże umowy.

Ponadto, każdorazowe przygotowywanie umów pochłaniało olbrzymią część czasu, który mógłby być wykorzystany z pożytkiem dla inwestorów. Stąd pojawił się pomysł zbudowania uniwersalnego wzorca, ułatwiającego pod względem organizacyjnym funkcjonowanie pracowni. Wieloletnie doświadczenia pokazały mi, czego należy
w negocjacjach unikać, a o co bezwzględnie walczyć.

Zasada uczciwości i partnerstwa stron umowy wymaga pełnej symetrii, a określenie i sposób zapisania przedmiotu umowy stają się tu kluczem do rozwiązania problemów.

W literaturze prawnej, jak i architektonicznej, problem umów o prace architektoniczne praktycznie nie istnieje. Można, co prawda, znaleźć w księgarniach nieliczne pozycje poruszające ten problem, ale są to publikacje pisane przez prawników, czyli z założenia nie nadające się do czytania. Nie ma bowiem nic gorszego, jak opisywanie problemu innej profesji za pomocą suchej litery prawa, przy jednoczesnym zastosowaniu nieczytelnego dla innej profesji slangu.

A problem istnieje. Klienci architekta nie zdają sobie zupełnie sprawy ze złożoności  i skomplikowania wykonywania zawodu architekta, a z kolei architekci, poprzez wrodzoną awersję do przepisów, popełniają błędy natury prawnej, za które wielokrotnie przychodzi im słono płacić.

Należy zwrócić uwagę, że świadomość, na czym w ogólnym pojęciu polega wykonywanie naszego zawodu jest nikła, by nie powiedzieć - zerowa. Daje to przyczynek do wielu nieporozumień na linii Klient - Architekt.

Fragment Rozdziału IV "Moduły umowy architektonicznej"

Umowa nigdy nie będzie dobra, jeżeli zostaną naruszone zasady symetrii umawiających się Stron.
Naruszenie tej reguły z założenia „kładzie” każde porozumienie umowne. Uczestnicy umowy muszą być przygotowani do wzajemnych ustępstw w trakcie rozmów. Nigdy nie zdarza się przypadek, w którym przedstawiony pierwotny projekt umowy zostanie przez drugą stronę przyjęty bez zastrzeżeń. Można być z góry pewnym, że szala korzyści umownych przechyla się na stronę przedkładającego projekt dokumentu. Ta chwila rozpoczyna etap negocjacji.

Jest to mozolna praca nad kształtem przyszłej wzajemnej relacji. Wynik negocjacji nigdy nie zadowoli obu stron. Należy dążyć do takiego kształtu zapisów, aby „niedosyt” ustaleń był minimalny, a strony po złożeniu podpisów miały poczucie zapewnienia sobie maksymalnego bezpieczeństwa.

I jeszcze jedna istotna kwestia: nie ma mniej lub bardziej ważnych postanowień umownych. Ważne jest wszystko! Źle postawiony przecinek może mieć kapitalne znaczenie dla treści dokumentu i w sądzie będzie przysłowiową „kropką nad i” dla ustanowienia wyroku. Zatem spróbujmy budować model „idealny”.

Istotą wzorca umowy są wspomniane moduły - „umowy blankietowe”, które można określić mianem rozdziałów. Są to stałe fragmenty umowy, wyodrębniane w tekście przez ich nazwanie lub stanowiące „ciagłą” treść (od pierwszego do ostatniego paragrafu). Bez względu na stylistyczną formę, sens zawsze jednak pozostanie ten sam, a różnice wynikną jedynie z przyjętego modelu samej konstrukcji redakcyjnej dokumentu.

Współczesne umowy wyraźnie kładą nacisk, dla zachowania czytelności dokumentu,  na odrębne nazwanie poszczególnych fragmentów umowy. W sytuacjach konfliktowych łatwiej jest się odnieść do konkretnych zapisów. Należy zawsze pamiętać, że stosowanie tzw. „trudnej stylistyki” umowy powinno budzić czujność tej strony, która otrzymuje treść propozycji. Zasada uczciwości negocjacji wskazuje, że im czytelniejszą formę umowy przedkłada się do rozpoczęcia negocjacji, tym łatwiej dochodzi do jej podpisania. Poszczególne zapisy powinny być zawsze czytelne. Próby komplikowania tekstu prawnego, tak charakterystyczne we współczesnym świecie, powodują, że po podpisaniu dokumentu stwierdza się, iż wpadło się w pułapkę prawną. Nie ma chyba na świecie osoby, która ze zdziwieniem nie stwierdziłaby, że czytając jakieś przepisy i rozumiejąc je w taki, a nie inny sposób, już w praktyce dowiaduje się,  że oznaczają one coś zupełnie odwrotnego. Co zatem wynika z powyższych przemyśleń? Jedno. Tworzyć umowy tak, aby w przypadku sporów nie dawać zarabiać bez sensu prawnikom. Zapisy umów powinny być literalnie czytelne, by litera „x” oznaczała literę „x”, a nie np. „a, b, c czy d”.

Kiedy możemy mieć do czynienia z przypadkami zapisów o charakterze pokrętnym? Bardzo łatwo przewidzieć. Architekci przeważnie zawsze zetkną się z zawiłymi, skomplikowanymi i nieczytelnymi propozycjami umów ze strony wielkich korporacji, developerów i - oczywiście - „ukochanych” instytucji urzędowych. Wynika to z pychy
i przekonania inwestora, że jest stroną silniejszą i nieomylną. Takie propozycje umów  nie zawierają istoty problematyki, która wynika ze złożoności przedmiotu zamówienia architektonicznej pracy projektowej.

Niemal każdy architekt, który taką propozycję umowy czytał, po pierwsze - nic nie rozumiał, po drugie - dziwił się, że restrykcje dotyczą tylko jego osoby. Monopolistyczna pozycja zamawiającego stawia architekta dosłownie „pod ścianą”. Ci, którzy godzą się  na warunki bez dyskusji, mogą być pewni problemów, a to z płatnościami, a to z karami umownymi etc. Nie należy dać się złapać na lukratywnie brzmiące zapewnienia potencjalnego klienta, że „Brama Sezamu” stoi przed architektem otworem. Ta brama, rzeczywiście, może być otwarta, ale jedynie po skutecznych negocjacjach, w których symetria umowy osiągnie zadowalający dla obu stron poziom. W sytuacjach, kiedy potencjalny klient nie dopuszcza do dyskusji, stawiając ostro warunek: albo bierzesz co ci oferuję, albo znajdę innego, należy bezwzględnie mu podziękować elegancką formułą: miło było Państwa poznać.

A co z klientami, którzy pragną budować się po raz pierwszy i nie mają doświadczenia inwestycyjnego? Tu sytuacja jest odwrotna. Najczęściej architekt przedkłada propozycję umowy. W tym przypadku to potencjalny klient jest zdumiony,  że treść umowy jest skomplikowana, długa, a największe zdziwienie budzi fakt, że jeżeli klient czegoś nie dopełni, to konsekwencje umowne spadają na niego. Nadrzędną sprawą przy rozpoczęciu tego typu rozmów jest wyjaśnienie zamawiającemu zależności związanych ze zobowiązaniami wzajemnymi. Bez wyjaśnienia tego problemu potencjalny klient będzie miał poczucie, że intencje architekta nie do końca są uczciwe.

A przecież chodzi dokładnie o coś odwrotnego. Reasumując, należy stwierdzić, że przystępując do negocjacji nad tworzeniem tekstu umowy obie strony powinny być do siebie nastawione życzliwie. To podstawa sukcesu.

Spis treści:
I OD AUTORA
II PROLOG
III ARCHITEKT I JEGO PRACA
1. Kategorie trudności
2. Świadczenia podstawowe (P)
3. Świadczenia wydzielone (W)
4. Świadczenia dodatkowe (D)
5. Podsumowanie dotyczące zakresu prac

IV RODZAJE UMÓW
1. Umowa na opracowanie analiz przedprojektowych
2. Umowa o opracowanie studium programowo-przestrzennego
3. Umowa o wykonanie projektu koncepcyjnego
4. Umowa o wykonanie projektu budowlanego
5. Umowa o pomoc w uzyskaniu pozwolenia na budowę
6. Umowa o wykonanie projektu wykonawczego i opracowanie kosztorysu inwestorskiego
7. Umowa o wykonanie dokumentacji przetargowej
8. Umowa w zakresie powierniczego przeprowadzenia przetargu
9. Umowa o nadzór autorski
10. Umowa o uczestnictwo w pracach związanych z przekazaniem obiektu do użytku
11. Umowa kompleksowa obejmująca swoim zakresem wszystkie wyżej opisane rodzaje umów
12. Inne umowy uzupełniające

V PIĘĆ STAŁYCH WARUNKÓW UMOWY
1. Czas
2. Miejsce
3. Przedmiot umowy
4. Warunki finansowe
5. Sankcje za naruszenie warunków umowy

 VI MODUŁY UMOWY ARCHITEKTONICZNEJ

1. Terminologie (definicje)

2. Strony umowy

3. Przedmiot umowy

4. Ochrona praw autorskich (rozdział o charakterze szczególnym)

5. Zobowiązania architekta

6. Odpowiedzialność architekta

7. Podzlecanie prac projektowych i niezależni specjaliści

8. Ograniczenie odpowiedzialności architekta

9. Nadzór autorski

10. Zobowiązania zamawiającego

11. Procedury usuwania usterek

12. Ubezpieczenie architekta

13. Wykluczenia z przedmiotu umowy

14. Projekty zamienne

15. Przekazanie projektu

16. Terminy realizacji umowy

17. Honorarium architekta i zwrot kosztów

18. Warunki płatności honorarium

19. Inne prace architekta

20. Przedstawiciele stron w zakresie realizacji umowy

21. Powiadamianie stron

22. Polubowne rozwiązanie umowy

23. Zawieszenie realizacji umowy

24. Rozwiązanie umowy

25. Rozwiązywanie sporów, mediacje i arbitraż

26. Ochrona danych osobowych

27. Pierwszeństwo norm prawnych

28. Postanowienia końcowe

29. Miejsce na ustalenia dodatkowe

30. Kwestionariusz dla zamawiającego

VII Rokowanie przedumowne

VIII Przykładowa umowa

IX Epilog